von Martin Groszewski (Bachelor of Arts, Immobilienwirtschaft)

Aus Investorensicht ist es dann wirtschaftlich sinnvoll Fremdmittel einzuholen, wenn mit der Gesamtinvestition eine Rendite erzielt wird, die über dem Zinssatz für das aufgenommene Fremdkapital liegt. In diesem Fall steigert folglich die Fremdkapitalaufnahme die Eigenkapitalrentabilität – hierbei spricht man von dem sog. Leverage-Effekt.

Bei der Finanzierung eigengenutzter (Wohn)Immobilien ist eine Aufnahme von Fremdkapital auch dann sinnvoll, wenn die Nutzungsdauer voraussichtlich länger sein wird, als die Zeit für die Rückzahlung der Fremdmittel. Dies spielt insbesondere bei der Frage der Alterssicherung eine tragende Rolle (geringe Wohnkosten nach gesamter Tilgung des Fremdkapitals).

Exkurs: Nutzungsdauer einer Immobilie

In der traditionellen Immobilienlehre ging man bei Immobilien von sehr langen wirtschaftlichen Nutzungsdauern aus – zwischen 50 und 100 Jahren. Demnach folgte auf die Phase der Fremdkapitaltilgung (je nach Konditionen 25 bis 32 Jahre) noch eine ebenso lange oder längere Phase der Nutzung der schuldenfreien Immobilie. Heutzutage kann man sicherlich argumentieren, dass Nutzungsdauern von 50 bis 100 Jahren angesichts der verkürzten Lebensdauern von Immobilien fraglich sind. In jedem Fall muss bei der Planung der eigenen Immobilienfinanzierung mit Fremdmitteln und der Ermittlung der Vorteilhaftigkeit einer Investition der gesamte Nutzungszeitraum der Immobilie, und nicht nur die Phase der Fremdmitteltilgung, berücksichtigt werden. Bestimmte dazugehörende Kennzahlen können mit entsprechenden Investitionsrechnungen berechnet werden. Dabei helfen wir Ihnen bei Bedarf gerne weiter.

Beispiel Leverage-Effekt

Gesamtkosten 2.000.000,00 €
Boden

Gebäude

QM Nutzfläche

Jahre Nutzungsdauer

400.000,00 €

1.600.000,00 €

1000

50

Finanzierung

Eigenkapital

Fremdkapital

Fremdkapital-Zins

 

800.000,00 €

1.200.000,00

3,0 %

Aufwendungen und Kosten

Instandhaltung

Verwaltung

Gebäudeabschreibung (AfA)

Zinsaufwand

 

Gesamt

 

6.000,00 €

3.000,00 €

32.000,00 €

36.000,00 €

 

77.000,00 €

Erträge

Pro QM monatlich (nettokalt)

Jahresmietertrag (nettokalt)

 

Gewinn (p. a.)

 

20,00 €

240.000,00 €

 

163.000,00 €

Gewinn + Zinsaufwand

Gesamtkapital

199.000,00 €

2.000.000,00 €

Gesamtkapitalrentabilität 9,95%
Gewinn

Eigenkapital

163.000,00 €

800.000,00 €

Eigenkapitalrentabilität 20,38%

 

Hätte der Investor diese Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlt (2.000.000,00 € EK-Einsatz), wäre zwar die Gesamtkapitalrentabilität gleichgeblieben (9,95%), die für Investoren viel wichtigere Eigenkapitalrendite würde aber nur 8,15% betragen (statt 20,38% mit Fremdkapitaleinsatz). Hier wird deutlich, dass Investoren gerne Fremdkapital aufnehmen, um das eigene Eigenkapital zu „hebeln“ (Leverage = engl. Hebel).

Den Rat von Experten einholen
Wer den Erwerb einer Immobilie plant, muss am Anfang kein Experte sein. Gerne hilft Ihnen unsere Immobilienagentur, GROSZEWSKI REAL ESTATE, bei allen Immobilienfragen. Dabei unterstützen wir Sie kompetent von der Recherche, über die Objektprüfung und Immobilienfinanzierung, bis hin zum Verkauf. Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Website, per Email (info (at) groszewski-re.com) oder telefonisch (030 220 564 550).