von Martin Groszewski (Bachelor of Arts, Immobilienwirtschaft)

Die Investition in Immobilien verspricht in unsicheren Zeiten und bei schwankenden Wertpapierkursen Stabilität. Beim Kauf einer Immobilie zum gewinnbringenden Vermieten oder späteren Verkauf (mit ggf. steuerfreien Gewinnen) gilt es wichtige Punkte zu beachten.

 
Objekte gezielt auswählen

Grundlegend ist zu entscheiden, welche Art von Immobilie für eine Investition in Frage kommt. In der Regel gibt das verfügbare Kapital und die persönliche Bonität den Rahmen vor. Vor der Suche nach und bei dem Vergleich von Objekten sind eigene Auswahlkriterien, gemäß der eigenen Immobilienstrategie, genau zu definieren. Eine fokussierte Suche erleichtert den Vergleich von Angeboten und bewahrt den Käufer davor sich in der Vielfalt der aktuellen Immobilienangebote zu verlieren. Mehrfamilienhäuser mit stark nachgefragten Mietwohnungen sind als Anlageobjekte in der Regel beliebter als Einfamilienhäuser oder einzelne Eigentumswohnungen. Geschäftlich genutzte Immobilien in attraktiver Lage versprechen höhere Renditen, bringen aber auch entsprechend höhere Risiken mit sich. Die Situation ist stark vom regionalen Immobilienmarkt abhängig. In Universitätsstädten zum Beispiel sind Studios für Singles sehr lukrativ vermietbar, in Kleinstädten erhalten Wohnungen für Familien mit Kindern die höchste Nachfrage.

Ein guter Standort: Lage, Lage, Lage!

Beim Immobilienerwerb ist häufig die Lage des Objektes entscheidend. Dies gilt für den Kaufpreis und die künftigen Möglichkeiten der Vermarktung. Unattraktive Objekte in zentraler Innenstadtlage erzielen bessere Preise und sind leichter vermietbar als hochwertige Immobilien auf dem Land. Für die Vermietung oder den späteren Verkauf eines Objektes sind interessante Marktchancen gegeben, wenn eine entsprechende Nachfrage in der Stadt oder Region vorhanden ist. Die Menschen strömen in die Großstädte und regionalen Zentren. In der Vergangenheit haben Familien und Pensionäre die Idylle auf dem Land gesucht. Heute bevorzugen Menschen aller Generationen das Wohnen in der Stadt. Ballungsgebiete bieten Arbeitsplätze, Schulen, medizinische Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Infrastruktur. In Deutschland stehen Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt für Investments in der ersten Reihe. Ebenso anziehend sind kleinere Universitätsstädte oder touristisch attraktive Orte wie Heidelberg oder sogar Mittweida. Objekte, die auf den ersten Blick nicht attraktiv erscheinen, punkten in vielen Fällen durch ein besseres Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbaren Mieteinnahmen (Kaufpreisfaktor).

Eine intelligente Finanzierung auf die Beine stellen

Für fremdvermietete Objekte ist eine vollständige oder teilweise Finanzierung durch Fremdkapital möglich. Sie ist die sinnvolle Alternative zur alleinigen Finanzierung aus Eigenkapital. Die Kosten für Fremdkapital (Zinsen) lassen sich dabei steuerlich geltend machen. Der Zuschuss von fremdem Kapital erlaubt es, die Renditen des Eigenkapitals zu erhöhen. Niedrige Zinsen erleichtern den ganz oder teilweise bankfinanzierten Immobilienkauf, eine langfristige Zinsbindung gewährleistet Planungssicherheit, die Inflation hilft beim Abbau des Darlehens und die Immobilie dient selbst als Sicherheit für einen Immobilienkredit. Gerne erklären wir Ihnen in einem persönlichen Beratungsgespräch mehr über die verschiedenen Strategien der Immobilienfinanzierung und helfen Ihnen dabei Ihre eigene zu finden.

Den Zustand der Wunschimmobilie und ihren Renovierungsbedarf fachmännisch einschätzen

Laien fällt es schwer, den Zustand eines Objektes zuverlässig zu beurteilen. Sachverständige begutachten und bewerten Immobilien aller Art fachmännisch und detailliert. Sie prüfen die Angaben des Verkäufers auf Herz und Nieren. Daten in den Exposés sind in vielen Fällen ungenau, unvollständig oder falsch. Eine erfolgreiche Vermarktung lässt sich nur mit der richtigen Bewertung des Gebäudezustands gewährleisten. Darüber hinaus ist es erforderlich, die Größe von Grundstück, Wohnungen und Nutzflächen korrekt zu erfassen. Experten beurteilen das Niveau der Instandhaltung und den anstehenden Renovierungsbedarf verlässlich. Sie betrachten Bausubstanz, Fassade und Anbauten kritisch. Renovierungsarbeiten am Dach, den Fenstern, der Heizungsanlage und der Elektroinstallation verursachen hohe Kosten. Ihr gründliches Begutachten hilft Risiken zu vermeiden.

Mieter unter die Lupe nehmen

Mieteinnahmen sind theoretisch exakt zu berechnen. Praktisch hängt der tatsächliche Zahlungseingang von der Zuverlässigkeit der Mieter und ihrer Liquidität ab. Ist das privat oder geschäftlich genutzte Wunschobjekt aktuell vermietet, ist der Zugang zu den gültigen Mietverträgen und der Zahlungshistorie unerlässlich. Darüber hinaus empfiehlt es sich zu prüfen, ob Kautionen tatsächlich hinterlegt sind. Unter Umständen sind Reparaturen noch durch Mieter zu leisten. Bei unvermieteten Objekten sind Mieter sorgsam auszuwählen, um die regelmäßige Mietzahlung sicherzustellen. Die üblichen Kriterien sind nicht immer erfolgsversprechend. Sichere Arbeitsplätze als Mietgarantie gehören der Vergangenheit an. Nur pünktlich zahlende und ordentliche Mieter sorgen für einen nachhaltig guten Zustand von Wohn- und Geschäftsgebäuden.

Kalkulation mit dem spitzen Bleistift

Damit sich der Immobilienkauf lohnt und zu einer erfolgreichen Investition entwickelt, sind erwartete Aufwände und Einnahmen detailliert gegenüberzustellen. Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklercourtage variieren je nach Bundesland. Sie betragen jedoch in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Ist die Immobilie ganz oder teilweise fremdfinanziert, sind aus dem monatlich durch Mietzahlungen entstehenden Cash Flow Tilgung und Zinsen zu leisten. Parallel fallen über die Zeit Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an. Nicht alle laufenden Beiträge lassen sich vollständig auf die Mieter umlegen. Es gilt: Nur wenn die Einnahmen aus der Immobilie alle laufenden Kosten und Rücklagen decken und einen positiven Geldfluss (Free Cash Flow) erwirtschaften, ist die Immobilie für Investoren lukrativ. Gerne helfen wir Ihnen bei der genauen Kalkulation einer Immobilie und zeigen Ihnen, welche Aspekte von Immobilienprofis in die Berechnung einbezogen werden.

Renditechancen realistisch bewerten

Ob sich die Investition lohnt, lässt sich für eine erste Einschätzung anhand des Verhältnisses von Kaufpreis zu Mieteinnahmen einschätzen. Eine einfache Kennzahl gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Jahreskaltmiete den Kaufpreis netto amortisiert. Kostet ein Mietobjekt inklusive aller Nebenkosten 250.000 Euro und bringt jährliche Mieteinnahmen von 10.000 Euro, ist der Kaufpreisfaktor 25. Allgemein verlangt ein Faktor von 25 und niedriger besondere Aufmerksamkeit, wobei auch diese Zahl von Stadt zu Stadt variieren kann. Entsprechende Wertsteigerungen vor einem späteren Verkauf, der profitable Verkauf einzelner Wohnungen oder ein steigendes Niveau lokaler Mieten beeinflussen die Rendite positiv. In vielen großen deutschen Städten liegt der Kaufpreisfaktor deutlich über 25. Ob Renditechancen gegeben sind, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Diese bestimmen u. a. Angebot und Nachfrage, Kaufpreis und potenzielle Mieteinnahmen.

Das proaktive Risikomanagement laufend sicherstellen
Grundsätzlich sind unerwartete Kosten durch versteckte Mängel und Bauschäden einzukalkulieren. Mietausfälle durch unzuverlässige Mieter oder Mietnomaden belasten die Einnahmen. Wie sich das Mietniveau entwickelt, hängt von vielen regionalen Faktoren ab und ist schwer vorhersehbar. Fällt vor Ort ein großer Arbeitgeber weg, sinken die Mieten aufgrund sinkender Nachfrage. Die Entwicklung ist regelmäßig zu überprüfen, um Investments rechtzeitig anzupassen oder Liquiditätsengpässe zu erkennen.

Den Rat von Experten einholen
Wer den Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage plant, muss am Anfang kein Experte sein. Gerne hilft Ihnen unsere Immobilienagentur, GROSZEWSKI REAL ESTATE, bei allen Immobilienfragen. Dabei unterstützen wir Sie kompetent von der Recherche, über die Objektprüfung und Immobilienfinanzierung, bis hin zum Verkauf. Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Website, per Email (info (at) groszewski-re.com), oder telefonisch (030 220 564 550).